Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracıları ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren emsal bir karar verdi. Karara göre kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile kira bedeli emsal ve rayiçlerin çok altında kalıyorsa, kira tespit davası için gereken 5 yıllık süre ilk sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanabilecek. Böylece yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi mülk sahibi, kira bedelinin günün koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep edebilecek.
Karar, özellikle yıllardır süren ve zaman içinde sözleşmesi yenilenen kira ilişkilerinde 5 yıllık sürenin nasıl hesaplanacağı konusunda önemli bir netlik getirdi.
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira dönemlerinde yeni dönemin kira bedeli, hakim tarafından “hak ve nesafete” göre belirlenebiliyor. Bu durumda mahkeme; bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artışın yanı sıra kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alıyor. Bu kural konutların yanı sıra iş yerleri için de geçerli.
5 yıl dolmadan ise kira artışı, kural olarak sözleşmedeki artış şartı ve yasal sınırlar çerçevesinde yapılabiliyor. Bu nedenle 5 yıllık sürenin hangi tarihten itibaren başlatılacağı, mülk sahipleri ve kiracılar açısından kritik önem taşıyor.
Dava 22 Bin Liralık Kira İçin Açıldı
Davaya konu olayda, İstanbul’daki bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını öne sürdü. Mülk sahibi, kira bedelinin aylık 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle mahkemeye başvurdu.
Davayı inceleyen sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Kira tespit davası tarihinde bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirten mahkeme, kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine karar verdi. Mülk sahibinin istinaf başvurusu da reddedildi.
Yargıtay Kararı Bozdu: İlk Sözleşme Dikkate Alınabilir
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Daire, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına ilişkin iddianın ve 2018 tarihli sözleşmenin gerçek niteliğinin araştırılması gerektiğini vurguladı.
Yargıtay’a göre yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığı tespit edilirse, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen süre esas alınabilecek. Böylece yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin yeniden başlatılması yeterli görülmedi.
Bilirkişi Rayici İnceleyecek
Yargıtay, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının bilirkişi incelemesiyle araştırılmasına hükmetti. Buna göre iki ihtimal söz konusu:
- Kira bedeli rayice uygunsa: Sözleşmedeki artış şartı uygulanacak.
- Kira bedeli rayicin çok altındaysa: Süre ilk sözleşmeden itibaren hesaplanacak ve kira bedeli hak ve nesafet esaslarına göre belirlenecek.
Karar Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?
Yargıtay kararına göre yenilenen kira sözleşmesinin tarihi, tek başına 5 yıllık sürenin yeniden başladığı anlamına gelmeyebilir. Mahkemeler; kira ilişkisinin ne zaman başladığını, yenilenen sözleşmenin niteliğini ve belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığını birlikte değerlendirecek.
Uzun süredir aynı mülkte kiracı olanlar için bu karar, yalnızca sözleşmenin yenilenmesinin kira tespit davasına karşı bir güvence olmayacağı anlamına geliyor. Mülk sahipleri açısından ise rayicin çok altında kalan kiralar için 5 yılın dolmasını beklemeden dava yolunun açılabileceğini gösteriyor. Yargıtay’ın çalışma hayatına ilişkin son emsal kararlarından biri için yıllık izin ücreti ve kıdem tazminatı kararı haberimize göz atabilirsiniz.
